El mercado inmobiliario en las villas de Buenos Aires

Economía y Política de las ciudades

"Acordate que la tierra no es de nosotros..."
El mercado inmobiliario en las villas de Buenos Aires,  
según María Cristina Cravino

Publicado en http://www.cafedelasciudades.com.ar  

Hace algunas semanas se realizó en la Legislatura de Buenos Aires la Audiencia Pública por un proyecto de modificación normativa en el distrito U20 del Código de Planeamiento Urbano, ubicado entre los barrios de Palermo y Colegiales. Como suele suceder en esta ciudad, la audiencia resultó un diálogo de sordos entre las posiciones de los funcionarios y los reclamos vecinales. Entre posturas atendibles de preservación barrial, contradicciones entre la postulación de un urbanismo metropolitano y la inmovilidad social del barrio ("volvete a Mataderos", le gritaron a una vecina que no compartía la opinión del grupo mayoritario) y un pretendido asambleísmo-anarco como paradigma de planificación urbana, cayó como un baldazo de agua fría la intervención de una de las vecinas del grupo radicalizado de la audiencia. Dijo esta señora que, en su opinión, el brigadier Cacciatore había sido el mejor intendente de Buenos Aires, entre otras cosas porque "había sacado las villas de la ciudad". La intervención de la ciudadana fue inoportuna para las veleidades de democracia directa que postulaban los opositores al proyecto oficial, pero no careció de una inquietante "justicia": buena parte del dinámico desarrollo de esa zona que la tilinguería reinante bautizó Palermo Hollywood, se debe a la expulsión de la villa de Colegiales durante la dictadura (ya en los ’90, una suerte de "rebelión barrial" para protestar por la realización de viviendas sociales en una parte de la antigua villa logró frenar ese proyecto sosteniendo las banderas de la seguridad, los espacios verdes y el valor de las propiedades). Algo parecido aconteció en el Bajo Belgrano (también sede de algunos focos de trotskismo ABC1), a partir del desalojo de una villa para garantizar el "ornato" del vecino estadio de River Plate en ocasión del Mundial de Fútbol de 1978.
La puja por el espacio de la Ciudad como asiento de sus diversas clases sociales no ha desaparecido nunca de Buenos Aires, aunque las operaciones de la dictadura restringieron fuertemente la presencia de los sectores más pobres en el rico norte porteño. Recientemente, la densificación y crecimiento en altura de las villas miseria de Buenos Aires y las diversas noticias sobre viviendas villeras ofrecidas en venta o alquiler han sido tratados en una gran cantidad de artículos periodísticos y discusiones políticas (a veces con seriedad, a veces con ligereza). La antropóloga argentina María Cristina Cravino analiza, en un libro de reciente publicación, este emergente mercado inmobiliario constituido en las villas de emergencia de Buenos Aires.
Cravino realiza su investigación a partir de un mecanismo que combina encuestas, historias de vida, entrevistas y observación participante. El trabajo se focaliza en las particularidades de tres de las villas más pobladas de la Ciudad: la de Retiro (que tanto escandaliza a las buenas almas porteñas y a los medios, precisamente por su ubicación céntrica y norteña), la de Barracas y la del Bajo Flores. O como prefiere la nunca inocente toponimia, la 31, la 20-24 y la 1-11-14 (opción en que la abstracción burocrática del número vela la realidad territorial de las localizaciones villeras). Como referencia metropolitana, la investigación abarca también La Cava de San Isidro, el asentamiento San Sebastián en Quilmes y un conjunto de barrios contiguos en San Fernando (las villas San José y La Paz y el asentamiento Hardoy).
A diferencia del peruano Hernando de Soto, que confía en el valor de la propiedad como mecanismo de desarrollo de los pobres latinoamericanos, el mercado que describe Cravino se acerca más al concepto de acceso que describe Jeremy Rifkin que al viejo ideal patrimonialista de la clase media argentina ("primero la casa", suele ser la expectativa en un país donde el 70% de la población habita una vivienda de su propiedad). Las transacciones del mercado villero asumen la carencia de derechos sobre el suelo en el que se ubica la vivienda: a falta de escrituras y papeles, funciona la palabra o la simple presencia de un testigo de hecho; el vendedor aclara en el acto del traspaso cosas como "acordate que la tierra no es nuestra" o "vos aceptaste comprar el material, lo que estaba o no edificado allá vos"... Hay en esto también la "imperfección" o particularidad de un mercado que no ha terminado de establecer la vivienda como bien de cambio y se funda en sus valores de uso.
El mercado no es abierto, porque se desarrolla especialmente al interior de comunidades, y no tiene necesariamente continuidad ni competencia con el mercado oficial, si bien ambos son paralelos y complementarios. Este mercado se explica también con las ideas de pacto, de legalidad alternativa o de mercado con reglas propias: un mercado racionado o restringido, en términos neokeynesianos.
La autora apela a la imagen de "esferas separadas, aunque con fronteras difusas" y aclara que la dimensión de este mercado en Buenos Aires no puede asemejarse al de México o Brasil, donde aparece la figura del intermediario profesional o broker del mercado informal. En el caso argentino, las lógicas de las transacciones continúan operando dentro del campo de la necesidad y la reciprocidad, o en todo caso dentro de una lógica de mercantilización de dichas relaciones, más que en una lógica de ganancia capitalista. De todos modos, ni la lógica del mercado capitalista ni las lógicas de las redes de reciprocidad son hegemónicas, si bien Cravino advierte que el mercado de compra-venta se acerca más a las lógicas de reciprocidad y el submercado de alquiler presenta lógicas más cercanas a las capitalistas. Las diferencias con el mercado formal no solo se explican en las carencias de los actores del mercado informal sino, en general, en su diferente racionalidad, porque los actores son otros y porque las relaciones de poder establecidas (y los propios conceptos de legalidad e ilegalidad, y su diagLas transacciones se realizan en un marco de confianza y flexibilidad, generalmente entre conocidos o miembros de un mismo grupo de pertenencia; para el imaginario villero, comprar o alquilar es algo legitimado por la lógica de la necesidad, pero la venta tiene el desprestigio de la especulación.
Ni los villeros de la Ciudad ni, mucho menos, los del Gran Buenos Aires, con ingresos aun menores, pueden acceder a la compra de viviendas y ni siquiera a su alquiler en el mercado formal (al problema de ingresos se suma allí la ausencia de documentaciones y garantías requeridas para un contrato formal). El promedio de las transacciones en las villas llega a los 5.000 pesos (unos 1.700 dólares), muy por debajo de los 20.000 dólares que constituyen el costo mínimo de un departamento en el mercado oficial.
La villa miseria porteña no es el único recurso de quienes no pueden acceder al mercado formal: existen las casas o fábricas tomadas, los conventillos y hoteles-pensión, la propia calle (en el más extremo de los casos, si bien una tendencia reciente es la ocupación de terrenos intersticiales en sitios de escaso control y gran peligro ambiental, como los espacios laterales del ferrocarril), la villa en el primer cordón del conurbano o el asentamiento en la periferia. La excepción a esta regla es el acceso formal al "mercado del usado" en la periferia, o a viviendas del estado como las construidas por el IVC en el Bajo Flores (que de todos modos, y por diversos motivos, no es una opción significativa). El ciclo habitual del acceso a la vivienda es el de allegamiento a la casa de un familiar o amigo, el alquiler de un cuarto y la posterior compra de una casa.
Con su asentamiento en las villas de la Ciudad, los villeros construyen capital locacional a partir de la accesibilidad a los servicios urbanos, la constitución del vecindario y el estilo de vida y, en muchos casos, la posibilidad de ingreso a programas sociales. "La localización residencial es uno de los elementos más importantes en el universo familiar de los pobres", debido al acceso a externalidades. Y también, al uso del espacio doméstico para actividades productivas (taller, comercio) o comunitarias (comedor, centro religioso). Según Pedro Abramo, "la aparición de territorios autárquicos desde el punto de vista de los procedimientos urbanísticos y jurídicos también incorpora una dimensión económica", dentro de la cual se ubican actividades tan diversas como los talleres de costura, el comercio local o el narco-tráfico.
En su origen (como en general en todos los países, incluso los desarrollados) este tipo de vivienda constituía una solución transitoria, en su mayor parte propia de la transición del campo a la ciudad, que precedía al ascenso social. Solo cuando este desaparece como mito fundante de la sociedad argentina, la villa se convierte en una forma autónoma de acceso a la ciudad.
La política de expulsión aplicada por la dictadura siguió una estrategia en la que se sucedieron el congelamiento, el desaliento y la erradicación. Esta política se focalizó, como se ha dicho, en las villas del norte de la ciudad; llegaron a quedar en Retiro apenas 45 familias, que resistieron el desalojo con ayuda judicial y religiosa y aprovechando las primeras reacciones de la sociedad frente a la brutalidad de los métodos de expulsión. Tras el regreso de la democracia, comenzó el proceso de repoblamiento de las villas, en su mayor parte concentrado en el sur de la ciudad, salvo en el caso de Retiro. Este repoblamiento añade a la población villera originaria los flujos resultantes de la pauperización de sectores trabajadores de bajos ingresos o desocupados y de las corrientes inmigratorias producidas desde las provincias del norte argentino o desde países limítrofes, a partir del estancamiento o destrucción de las economías regionales.
Las comunidades de inmigrantes tienen un fuerte carácter endógeno y reproducen a su interior la desconfianza hacia otros grupos nacionales que se da en sectores importantes de la sociedad. Así, cada una de las villas analizadas tienen un fuerte componente de identidad nacional, en especial la del Bajo Flores con la comunidad boliviana y la de Barracas con los paraguayos (incluso esto genera la importación de prácticas de mercados formales o informales originarios, como por ejemplo las formas organizativas o la aplicación del crédito anticrético boliviano).
No obstante, la realidad torna más compleja esta segregación primaria y aparecen alianzas estratégicas entre, por ejemplo, los empresarios coreanos de la confección que estimulan el trabajo en talleres domésticos ubicados al interior de las villas como forma de externalizar los gastos de electricidad. También se generan segundas corrientes inmigratorias, en especial hacia Europa durante la gran recesión argentina entre 1998 y 2002, y de la devaluación ese último año (lo cual a su vez constituye la explicación para un buen número de venta de casas).
La pérdida de la esperanza en el otrora anhelado ascenso social y la desconfianza ante la nueva oleada inmigratoria genera en los viejos vecinos (los "instalados") la sensación de una pérdida de la sociabilidad de décadas atrás. Se mantiene en esto la distinción entre pobres "dignos" e "indignos". "La villa", sostiene Cravino, "es un espacio de contención social, pero no unificado ni homogéneo, sino de pequeños espacios sociales, a veces superpuestos, a veces excluyentes".
Cravino ubica el mercado inmobiliario villero en el cruce de una compleja red de interacciones sociales y políticas, de las que el mercado general de la vivienda en la metrópolis es una parte fundamental, pero que no agota las múltiples entradas a su objeto de estudio. Este abarca la inserción de los villeros en el paradigma del "ascenso social" argentino, la diversidad de oleadas inmigratorias, el rol de los sectores más pobres de la población económicamente activa en la reproducción del capitalismo local, las estrategias de acceso de estos sectores a los beneficios de la ciudad, los diversos posicionamientos y discursos del Estado frente al problema villero y las formas organizativas de los distintos barrios y del movimiento villero en su conjunto (con especial atención en el modo en que estas formas organizativas, en especial las de segundo grado, se constituyen como esenciales en la mediación ante el Estado). Este modelo de mercado se construye con aportes que van desde las nociones de campo y habitus de Bordieu y los estudios sobre el consumo de García Canclini hasta el estudio de la urbanización capitalista por Topalov.
Cravino advierte que, aun cuando la lógica de la necesidad explique buena parte de la informalidad residencial de los pobres, esa lógica no es estática y está cruzada por los propios ciclos biológicos y familiares y por las estrategias de reproducción de las unidades domésticas (‘es necesario replantearse las visiones de la vivienda en un sentido estrecho, escindida del lugar de trabajo").
En el final de su investigación, Cravino reencuentra (sin tomar partido) los ecos de la vieja polémica entre Turner y Pradilla sobre la vivienda producida por el estado y la autoconstrucción popular como forma de acceso a la vivienda, pero también de sobreexplotación (aunque considera esa dicotomía como falsa). También aclara la existencia de otras formas de informalidad que no pueden ser explicadas por la pobreza, como la clandestinidad de construcciones de clase media y alta, en especial en countries y barrios cerrados de la periferia metropolitana.
Según Cravino, "para comprender este proceso se deben desentrañar las relaciones sociales en las que está inserto. Tanto las formas económicas se ven influenciadas por las formas de relacionamiento del espacio barrial como, a su vez, el espacio barrial se ve influenciado por las formas en que se desarrolla el mercado inmobiliario". "La acción colectiva" (sostiene) "apunta, entonces, a correr la frontera de lo permitido, centrando como interlocutor al Estado, el actor principal que puede o no reconstruir el campo y sus reglas de juego".
En palabras de Gustavo Riofrío que cita la autora, "los problemas que se deben enfrentar para atender las necesidades de la vivienda popular (...) no consisten en destruir los mercados existentes y sustituirlos por un solo mercado libre al estilo norteamericano, sino en encontrar las relaciones entre diferentes modos de vida y de producción que coexisten en el país y en nuestras ciudades. (...) las diferentes formas en que se manifiesta la ley del valor". O siguiendo a David Harvey: el resultado lógico del derecho de propiedad de las ciudades capitalistas es una organización territorial en la que cada territorio contiene un grupo con valores, funciones de utilidad y conductas relativamente homogéneas; la ciudad constituye así un mecanismo fundamental para la redistribución del ingreso real. La paradoja que en este sentido identifica Cravino es que se llega a la villa, espacio símbolo de la pobreza, intentando justamente escapar de la pobreza. En definitiva, "los hombres construyen la ciudad formal, mientras viven en condiciones precarias, y las mujeres contribuyen a la limpieza de esas viviendas, mientras en sus casas tienen que luchar con las condiciones deficientes que hacen que allí tengan que frecuentemente lavar a mano y bañar a sus hijos con baldes".
El problema de las villas no es entonces un problema de planificación urbana sino que responde a causas estructurales: pobreza extendida y creciente, y en un sentido amplio, la relación mercado-Estado-sociedad. Por lo tanto, sus actores no pueden ser considerados un "sector marginal" de la población (como pretende la explicación culturalista).
Entre sus meritos, el libro de Cravino se destaca por el rigor con el que se construye (más allá de la clara postura personal de la autora en solidaridad con los pobres de la ciudad) un campo de estudio a partir del cual se puede comprender la complejidad del problema villero; requisito ineludible para avanzar en su solución. Sobre todo, en una ciudad que se debate en la ausencia de Plan (o cuyo último Plan fue elaborado hace ya 50 años) y que debió renovar recientemente su emergencia habitacional, ante el fracaso de varias décadas (incluida la última, la de la autonomía) en resolver la cuestión de la vivienda; en donde abundan las interpretaciones simplistas sobre problemas como el de las villas, esas rápidas posturas que van desde el romanticismo militantista hasta la barbarie de mercado. En este contexto resulta estimulante un trabajo fundado en una sólida investigación y que, en palabras de su autora, sostiene "la idea de pensar las ciudades con sus sujetos para hacerlas más democráticas, más justas".
Las villas de la ciudad - Mercado e informalidad urbana, María Cristina Cravino, 282 páginas 21 x 15 cm., Universidad Nacional de General Sarmiento.Los Polvorines (2006) ISBN 987-9300-86-6. A la venta en Librerías Prometeo y otras.
María Cristina Cravino (antropóloga e investigadora docente del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento), es una de las coordinadoras del Curso de Postgrado "Acceso al suelo urbano para sectores populares en Argentina", organizado por el Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (ICO-UNGS) y el Lincoln Institute of Land Policy (LILP), que se realizará durante los meses de noviembre y diciembre. De su autoría, ver en café de las ciudades:
Número 56 I Tendencias (I)
Transformaciones estructurales de las villas de emergencia I Despejando mitos sobre los asentamientos informales de Buenos Aires. I María Cristina Cravino I
Número 49 I Política de las ciudades (II)
Teoría y política sobre asentamientos informales I Cuestionario a Raúl Fernández Wagner y María Cristina Cravino, en vísperas del Seminario en la UNGS. I Raúl Fernández Wagner y María Cristina Cravino

Sobre villas y asentamientos informales, ver también en http://www.cafedelasciudades.com.ar
Número 58 I Política de las ciudades
Sobre el futuro de la Villa de Retiro I Carta abierta al Jefe de Gobierno electo de Buenos Aires
Número 19 I Tendencias – Política
Favelas en la ciudad: articular, no separar I Los muros de la vergüenza (II). I Jorge Mario Jáuregui
Número 12 I Entrevista
"Políticas para construir ciudad, no para hacer casitas" I Jorge Jáuregui y el programa Favela Barrio, de Río de Janeiro. I Jorge Jáuregui
Número 16 I Tendencias:
La extrema periferia I Ricardo de Sárraga relaciona lo doméstico y lo barrial en un barrio de Florencio Varela. I Marcelo Corti

Sobre las teorías de Hernando de Soto:
Número 1 I Economía
Clandestinos en la ciudad del Tercer Mundo I En "El misterio del capital", Hernando de Soto propone algo más inteligente que erradicarlos. I Marcelo Corti

Sobre otras formas de clandestinidad...:

Número 8 I Economía
La ciudad clandestina I Ocupaciones y "oKupas", abusivismo, privatización forzada. I Marcelo Corti

Ver también la declaración por la Reforma Urbana en la Argentina:
Número 36 I Política de las ciudades (III)
Por la reforma urbana en Argentina I Declaración en el Día Internacional del Hábitat.