UVAZOS QUE AGREDEN LOS PRESUPUESTOS

AGRESIÓN A LOS PRESUPUESTOS FAMILIARES

Inflación, tarifazos y Uvazos bajo un mismo techo

Haya sido comprado con crédito hipotecario UVA o se alquile, el techo ocupa cada vez más espacio en el presupuesto familiar. En uno y otro caso, la cuota en 2017 subió 33,5 y 37%, respectivamente, a lo que hay que agregarle la incidencia de los tarifazos de los servicios públicos en las facturas mensuales. El costo de vivir en un departamento chico en la Ciudad de Buenos Aires, entre lo que hay que pagarle al banco o al propietario, las expensas, la luz, el gas y el agua, no baja de los $15.000, la mitad del ingreso requerido, tanto por el banco como por la inmobiliaria, para acceder a ese status social. Comida, viáticos, salud, educación, se van de madre en los presupuestos hogareños. Lo peor es que la cuenta se potencia con la inflación e indexaciones. A los que accedieron a una vivienda tras tomar en marzo de 2016 un crédito UVA, la cuota que les queda desde abril es prácticamente la misma que para quienes tomaron en la misma fecha un crédito tradicional, con la diferencia de que deben un 50% más que cuando empezaron. Si prospera el plan de financiar los tarifazos, habrá que encender la luz, las hornallas o abrir las canillas al fiado en cada período. No será éste un mal que dure 100 años, pero sí 20, que es el plazo elegido en la mayoría de los créditos hipotecarios.

El costo de las tarifas de los servicios públicos no es el único golpe que reciben las economías familiares por estos días, sino que a aquellos que compraron una vivienda con crédito hipotecario UVA o los que alquilan la mensualidad en 2017 se les fue a las nubes: subió 33,5% en la talonera bancaria y 37% en lo que se paga al locador, según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

De modo que se amplió la participación del techo en los ingresos al superar el 40% luego del salto de la inflación en el 1er trimestre del año, y las boletas de la luz, gas y agua cubren casi el 20% del salario mínimo, sin contar los tarifazos aún pendientes y en tela de juicio.

Ninguno de  los miembros del equipo económico de Mauricio Macri debe tener deudas hipotecarias con cláusula UVA y difícilmente sea inquilino del lugar en que reside como para sentir en carne propia la magnitud del castigo que propinan la inflación y los indexadores a quienes viven con lo justo o no les alcanza para llegar a fin de mes, porque de ser así no argumentarían tan fácil sobre la justicia de los tarifazos.

Y si soltaron amarras a los precios una vez dilucidados los tantos electorales fue porque antes de noviembre al ciudadano le resultaba favorable comparar lacuota inicial de una hipoteca para acceder a la vivienda propia con lo que salía un alquiler, pero transcurridos 4 meses de suelta de los precios regulados, más de uno de los cerca de 50 mil nuevos deudores UVA debe estar mascullando, si se puso a hacer cuentas: un analista financiero llamado Cristhian Buteler ya le dio vuelta y media y comprobó que aquellos que en marzo de 2016 hubieran elegido la opción tradicional de tasa fija por un préstamo por $1.000.000 del Banco Nación a 20 años (240 cuotas) seguirán pagando $12.435 mensuales. Pero los que se endeudaron por UVA y habían comenzado con $7.915 en abril de 2016, el mes próximo pasarán a pagar una de $ 12.428.

Quiere decir que lo que era una diferencia de $4.520 (57%), por la sostenida inflación, quedó reducida a apenas $7 (0,06%), pero además, dado que el mecanismo del índice UVA contempla el progresivo ajuste del capital prestado, los que tomaron deuda en esas condiciones la incrementaron en un 50%, mientras que los que entraron por el clásico sistema francés, con tasa fija del 14% por 3 años y luego variable, achicaron, aunque haya sido marginalmente, el saldo.

La opción, en todo caso, no fue real, porque el stock de préstamos hipotecarios por $ 133.838 millones otorgados en 2017 casi duplicó al de 2016 gracias a la cláusula de ajuste UVA, que no sólo dio la accesibilidad a la cuota inicial, sino porque, al ser mucho más baja que la de tasa fija, se adaptaba al requisito del 30% de los ingresos familiares.

De acuerdo con un relevamiento realizado por El Cronista Comercial, este tipo de préstamo ha consolidado a una nueva generación de ahorristas que, a través de él, han podido financiar el acceso a su primera vivienda: caracteriza a los tomadores mayormente entre los 35 y los 45 años (aunque seguidos muy de cerca por la franja de 26 a 35), con ingresos familiares que oscilan los $ 33.000, y piden, en promedio, $ 1,5 millón.

El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) estimó que en 2 años, entre marzo de 2016 y el mismo mes de 2018, la demanda de créditos hipotecarios UVA tuvo un incremento de 142% y la de los prendarios mostró un alza del 62%, y que en ese lapso los créditos UVA incrementaron su participación en el total de préstamos hipotecarios hasta representar, a diciembre de 2017, el 42% del stock de créditos totales que ajustan por inflación.

Alerta que los pioneros del endeudamiento en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), desde abril de 2016, ya afrontaron un incremento del 52% en el stock de dinero adeudado y un alza igual en la cuota que debe abonar todos los meses.  

El recalentamiento de la demanda de usados que provocó el estímulo crediticio en el mercado inmobiliario determinó, en el último año, que los precios en la Ciudad de Buenos Aires aumentaran 15% en dólares y 19,4% en pesos ajustados por inflación. En Rosario subieron 10,4% en dólares y 14,6% en pesos reales mientras que en Córdoba lo hicieron 13,2% y 17,6%, respectivamente.

Además de afectar en alza los montos a financiar, el salto de las tasaciones convirtió a Buenos Aires en una de las ciudades más caras de América latina, con un valor promedio por metro cuadrado de US$3.059, situándose a pocos pasos de los líderes regionales: Río de Janeiro y Santiago de Chile. Sin embargo, México DF(32,9%); y Guadalajara (18%) fueron las plazas con mayor alza porcentual en dólares en el último año.

Un estudio realizado por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) junto con Navent, dueño del portal Zonaprop, indicó que Buenos Aires se encuentra en el 3er lugar en la región con algo más de US$ 3.000 el m2, apenas 7% más bajo que Santiago de Chile.

"Los inmuebles más baratos de la región están en Caracas (Venezuela) y cuestan US$518 por m2; le siguen los inmuebles d e Quito con US$ 1.363; luego Guadalajara con US$ 1.409 y, finalmente, Bogotá con US$1.464 el metro cuadrado.", indica el informe.

La inflación no perdona

Si hubieran permanecido como inquilinos, la indexación de los contratos tampoco les hubiera hecho precio a los deudores UVA: el alquiler de un departamento en la ciudad de Buenos Aires se encareció hasta un 37,2% en el 4to trimestre de 2017 respecto del mismo período del año anterior, incremento que se encuentra muy por encima del 24,8% del IPC reportado por el INDEC para 2017 o del 26,1% informado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Desagregadas por comodidades, las cotizacioes en el 4to trimestre de 2017 tuvieron una aceleración respecto de las variaciones registradas en el trimestre previo y el metro cuadrado promedió un 36,4% para los monoambientes usados, un 35,1% para los departamentos de 2 ambientes usados y un 37,2% para las unidades usadas de 3 ambientes, publica en su edición dominical BAE Negocios.

Esta situación confirma la tendencia por 3er período consecutivo, luego de un lapso de 4 trimestres (entre el 2do de 2016 y el 1ro de 2017) en el que la marcha de los precios había superado el incremento en los valores de alquiler.  

Por barrio, los monoambientes usados se fueron en Recoleta ($7.802) y Núñez ($ 8.761); contra los más bajos registrados en Flores ($6.059) y Villa Pueyrredón ($ 6.145).

Para el caso de los usados de 2 ambientes, los mayores precios correspondieron a unidades de Palermo ($11.145) y Saavedra ($11.026); mientras en Vélez Sarsfield ($7.671) y Liniers ($7.672) se encontraron las medias más bajas.

Para un departamento de 3 ambientes usado, Puerto Madero ($24.013) y Palermo ($17.397) se erigen en los barrios más costosos; en contraste con Floresta ($11.759) y Villa Luro ($11.964).

Entre las comunas más valorizadas (Comuna 1; Constitución, Monserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo) y las menos Comuna 3; Balvanera y San Cristóbal), la dispersión de precios más marcada se verificó en el segmento de las propiedades de 3 ambientes: 48,3% entre octubre y diciembre.