PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS UVA

Riesgo sistémico

Por Eva Florencia Sacco y Lucas Villani *

Los créditos UVA despertaron tanto elogios como opiniones negativas. Por un lado, se ubican quienes consideran que representan una posibilidad real para muchos argentinos y argentinas de concretar el acceso a la casa propia, dadas las dificultades para el acceso al crédito y el aumento de las propiedades en dólares. Por otro, se sumaron voces que advierten sobre el riesgo de este sistema en un contexto de elevada inflación y volatilidad del dólar, y sin un panorama claro respecto de la mejora de dichos indicadores en el corto plazo. Los créditos indexados por inflación se proponen tanto como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, como una de las apuestas más fuertes para la reactivación económica. De hecho, no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda y hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo.  Después de dos años de implementados es necesario un balance de su funcionamiento que sirva tanto para los posibles tomadores de crédito como para evaluar el impacto que pueden tener a nivel macroeconómico. 

Según datos que surgen del BCRA, desde su implementación en marzo de 2016 los UVA incrementaron su participación en el total de créditos hipotecarios hasta representar, a diciembre de 2017, el 42 por ciento del stock de créditos totales. Entre marzo de 2016 y marzo de 2017 los hipotecarios UVA tuvieron un incremento de 142 por ciento y los prendarios de 62 por ciento. Del total de stock de créditos UVA el 72 por ciento son hipotecarios, 25 por ciento personales y 3 por ciento prendarios. Si bien el esquema indexatorio impulsó la participación de los bancos privados en la oferta de créditos para la adquisición de vivienda, algunos pocos bancos públicos siguen liderando este segmento: el Nación abarca una porción de 46,7 por ciento, el Provincia suma 18,3 por ciento, el Ciudad posee 7,3 por ciento mientras que los otros bancos cubren solo el 27,6 por ciento restante.

Mientras que la apuesta por los créditos UVA se torna ventajosa para los deudores en un contexto de desaceleración inflacionaria, en virtud de la evolución de los precios sus ventajas frente a un crédito tradicional -con cuota fija- quedan un tanto desdibujadas. Por ejemplo, un crédito de 100.000 dólares (a una TNA de 3,5 por ciento) tomado en abril 2016 vio incrementada significativamente su cuota y monto adeudado por efecto de la inflación: el monto inicial de cuota ascendía a 5.353, y se transforma en 8.614, reflejando un incremento de casi 61 por ciento. La suma de pagos realizados asciende a 162.289 pesos (de los cuales 56.878 pesos corresponden a capital) y la deuda alcanza 1.811.127 pesos. En efecto, el stock de deuda es también 52 por ciento más elevado que al inicio. En definitiva, mientras en 2016 la cuota inicial de un tradicional resultaba dos veces y media más alta que la del crédito UVA haciendo a este último más accesible y aparentemente más atractivo, en dos años dicha diferencia se redujo a 73 por ciento. Con niveles de inflación similares a los del bienio abril 2016 - abril 2018, en los siguientes 30 meses las dos cuotas (crédito UVA y tradicional) llegarían a equipararse. Luego de ello, la cuota del UVA continuaría creciendo en su valor, mientras que la del crédito tradicional se mantendría estable. Es decir, este último tipo de crédito resulta más oneroso en los primeros 4,5 años, pero más económico en los siguientes 25,5 años. Con relación al saldo, y continuando con el ejemplo de un crédito de 100.000 dólares, se observa una diferencia muy significativa al notar que en el sistema de crédito UVA, luego de abonar 24 cuotas, la deuda se incrementa en más 620 mil pesos (52 por ciento). Contrariamente, bajo el sistema de crédito tradicional, el monto adeudado disminuye en unos 5.200 pesos.

Entre el 2017 y el 2018 se han registrado incrementos tanto de las tasas fijas que establecen los bancos para los nuevos créditos UVA que se otorguen, como de las correspondientes a los créditos tradicionales. En 2017 el Banco Nación fijaba una tasa mínima nominal anual (TNA) del 3,5 por ciento, para aquellos que cobraran haberes por la entidad. En diciembre de 2017 se elevó a 5,5, aunque sosteniendo el nivel anterior para los beneficiarios del Programa Progresar. Para mayo de 2018 se estableció un aumento a 6,5 por ciento, alcanzando a todas las líneas del BNA. Por su parte, la tasa de créditos tradicionales en el mismo Banco era de 14 por ciento en 2016 y hoy se ubica en 17 por ciento. También está previsto que se endurezcan las condiciones de acceso con relación a la suma de los ingresos de codeudores para alcanzar los requisitos. Además, el encarecimiento de las propiedades, tanto porque su precio está tasado en dólares (que se devaluó un 41 por ciento desde abril de 2016) como porque sufrieron un incremento sustancial en esta misma moneda genera que se tenga que solicitar montos superiores para acceder a la misma propiedad. Un riesgo adicional, que se suma a los anteriores es el posible descalce que se produce cuando el dólar se incrementa entre el momento de que se adjudica el crédito y el que se produce la compra de la propiedad. La generalización de los UVA, tanto en el segmento hipotecario como en prendarios y personales, es un factor que agrega volatilidad del sistema financiero. En efecto, el escenario de alta inflación y escasa recomposición salarial, alerta sobre la sostenibilidad del sistema. 

* CEPA.