Claves del blanqueo: Hecha la ley ¿dónde estará la trampa?

La reparación histórica a los jubilados fue el envase legislativo del blanqueo que lanzó el gobierno ofreciéndoles a los argentinos que ocultaron divisas “bien-habidas” en el exterior que las repatríen antes que los convenios internacionales de intercambio de información bancaria, entre los fiscos nacionales y las Unidades de Información Financiera (UIF) que investigan los delitos de lavado de activos, terminen de cercarlos. Lo presenta así como un costo de oportunidad para evitar supuestos males mayores, más que como un imán que atraiga capitales nacionales ocultos a fin de que participen y ganen con el desarrollo del país. Pero desde alguna consultora advirtieron al presidente Macri que, ante el cepo coyuntural en que se encuentra su gobierno con el tipo de cambio bajo y la presión fiscal muy alta , en un contexto inflacionario rebelde, algunos inversionistas manifestaron que preferirían adoptar una doble nacionalidad y blanquear en otros países, que le dieran más seguridad en el tiempo, y que inclusive los mismos paraísos fiscales están ofreciendo blanquear con ellos otorgándoles ciudadanías paralela. Hoy daría la impresión de que si hubiera alguna fórmula de rentabilidad a extraer de un mix entre la tasa de interés futura y eventuales beneficios en las liquidaciones de impuestos estaría al alcance de muy pocos expertos o selectos allegados al ámbito bursátil con llegada a Nicolás Caputo. Tampoco el denominado chiquitaje parece estar hoy en el foco de la atención oficial. Huelga una propuesta movilizadora para tentarlo a invertir las sumas exentas del cargo del 10%, de US$ 100 mil, por lo que le queda un mercado inmobiliario muy restringido, en el que los desarrolladores no disponen de reglas superadoras, lo mismo que las alternativas financieras de siempre, n o dejan mayores motivos para la euforia.

Es por demás sugestivo que una auditora y consultora con sofisticado expertise internacional en impuestos, como BDO Argentina, enviara a sus primeras espadas, el socio director Sergio Crivelli, y al encargado del área Impuesto & Legales, Alberto Mastandrea, a pintar al blanqueo recién sancionado como un negocio de oportunidad para capitales ocultos, antes que como una alternativa de inversión para atraerlos.

El estrecho contacto con sus clientes, bancos, entidades financieras y compañías de seguros, en el cumplimiento del marco regulatorio, como en el logro de sus objetivos de negocios, hizo que el experto en esos menesteres lanzara la advertencia: “En general, se percibe que los empresarios están convencidos que nos dirigimos a un mundo cada vez más transparente y, en ese sentido, resultará más difícil escapar de los regímenes automáticos de información que se lanzan a partir del 2017”.

Para afirmar aún más esa hipótesis según cual este blanqueo se presenta como “la última Coca-Cola del desierto”, su jefe sentenció: “El Régimen de Sinceramiento Fiscal significa mucho más que un simple blanqueo de capitales; tenemos una gran oportunidad para revisar nuestra situación patrimonial, regularizando los temas impositivos y protegiendo nuestros bienes de cara al futuro, teniendo en cuenta los riesgos internaciones, nacionales, de nuestra actividad comercial o profesional y la situación familiar”.

Es evidente que la urgente apelación lanzada por los auditores globales está principalmente dirigida a multinacionales que liquidan los impuestos de toda la organización donde les dan más facilidades y les cobran menos, como Luxemburgo, La Haya, Delaware (próxima a Washington DC, donde más de 200 mil empresas liquidan impuestos). Y en 2do. término, a grandes inversores individuales.

Luego, el gran debate: ¿Es cierto que USA ingresará al convenio de intercambio informativo? Porque muchos afirman que no es cierto, y que el Reino Unido en los tiempos del Brexit, tampoco.

Por si faltaran enigmas, también dicen que los bancos de USA y Europa, con las tasas negativas, prefieren sacarse de encima las cuentas de menos de US$ 2 millones, mayor a eso las retienen.

En la movida pueden perder los nuevos paraísos fiscales (por ejemplo Panamá) y los saldos bancarios bajos en términos relativos, pero no los paraísos tradicionales ni los 'peces gordos'.

Puesto en palabras de Crivelli: “No es casual que este Sinceramiento Fiscal se presente en un momento donde el conjunto de las economías globales esté encarando un proceso de mayor transparencia”. A lo que agrega:“Los fiscos de cada país están trabajando juntos para lograr una mayor equidad intentando evitar la evasión y la asignación  de los impuestos a quienes les corresponden en función al lugar donde se han generado las ganancias. En este contexto están comenzando a operar los convenios de información en el sistema financiero, entre los fiscos nacionales y las Unidades de Información Financiera que investigan los delitos de lavado de activos”.

Sólo desde ese lugar se entiende el optimismo de Mastandrea sobre el éxito de la medida: “Entendemos que superará el piso de los US$ 20.000 millones que sostiene el Gobierno”. 

Coincide con lo que estiman los grandes bancos globales, a partir de las consultas que recibieron de su clientela.

Pero blanqueo no equivale a repatriación. Hay gente consultando sobre la doble ciudadanía tributaria.

Corralito exento del 10%

Uno de los más importantes operadores internacionales que actúa en el país cursó a su cartera una circular en la que advierte que “no es conveniente suscribir los bonos de la exteriorización, dada la liquidez y rentabilidad actual de los activos argentinos alternativos de mismo riesgo y duración promedio ponderada”. Se refiere al bono a 7 años que “recibe” e inmoviliza sin costo financiero alguno a los capitales que ingresen para blanquearse, con la finalidad de que no se conviertan en golondrinas y especulen contra un mercado financiero acotado como el nuestro.

La ganancia de entrar voluntariamente en esta suerte de “corralito” es no pagar el impuesto del 10% a la exteriorización de bienes sin obligación de hacer una inversión específica. Desde una óptica puramente financiera, lo desaconsejan frente a la alternativa de asumir aquel derecho de admisión pero pudiendo disponer del beneficio extra en términos de liquidez.

En ese caso, aquella porción del capital que blanqueen personas físicas que tributó el 10% pasa a estar sujeta a impuestos cuando se la destina a activos argentinos (y de otras jurisdicciones) que se encuentran exentos de los impuestos relevantes.

La consigna parece ser “apúrense en asegurarse un lugar en el refugio antes de marzo próximo, y ya el país le irá creando condiciones para que deriven recursos hacia los fondos comunes que se irán preparando para administrar este tipo de inversiones”.

Ocultamiento minorista

El llamado chiquitaje no encaja en este planteo. El cerca del millón de residentes argentinos que posee cuenta sobre todo en Uruguay, cuyo saldo no llega a los US$ 200.000, no cuenta por ahora con demasiadas opciones atractivas para invertir en el país el capital que exteriorice. Aunque sea 0 el costo de blanquear cuentas bancarias con dinero, bonos, acciones u otro tipo de valores que se declaren, o si opta por la suscripción de bonos nacionales a tasas mínimas, o nulas, o la inversión en determinados Fondos Comunes de Inversión, el contribuyente sabe que hacia delante deberá pagar impuestos sobre el patrimonio ampliado. Es decir, le empiezan a correr el Impuesto a las Ganancias sobre las rentas que generen dichos activos, si quedan alcanzadas por el tributo, y Bienes Personales, por el valor de los mismos al 31/12 de cada año,al menos hasta 2018.

Puede ser que si afloja un poco la inflación bajen las tasas de interés y suban en consecuencia los bonos en circulación o que el gobierno haga uso de la flexibilidad de que dispone para reglamentar que le permita mejorar las condiciones de emisión de los bonos de la exteriorización agregando otros beneficios para hacerlos más atractivos, pero es una especulación sólo aplicable del año que viene en adelante.

De ahí que para medir los efectos en el mercado de la ley harían falta no menos de 2 años, y de manera indirecta capitalizando nuevos desarrollos o mediante inversiones en fondos o bonos que fondeen créditos y proyectos inmobiliarios y/o de infraestructura.

Es la razón por la cual en la plaza financiera local no se cree que en una primera etapa el blanqueo pase de los US$ 4.000 millones. Tomando a los certificados de depósito para inversión de la gestión K, se habían colocado en total al 02/06, 44.931, por un monto de US$ 2.492 millones y ya fueron pagados 38.487 por US$ 2.222 millones. Nadie olvida, además, que quienes blanquearon durante la última parte del kirchnerismo a través de los Cedines todavía hoy son requisados por la AFIP con reclamos que se pensaba que habrían terminado con ese movimiento.

Esa referencia es un punto de partida que toma la actividad inmobiliaria para hacer cuentas, aunque asumen que los fondos no van a migrar masivamente a reactivar la compraventa de inmuebles o a la constitución de fondos de inversión directa (FID) en nuevos proyectos, y probablemente sean necesarios plazos de 2 o 3 años para ver sus resultados, pues es el tiempo que se suele tomar para inversiones en nuevos proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos inmobiliarios o de infraestructura.

En este aspecto, el sistema para el desarrollo inmobiliario que habilite a sinceramientos a tasa 0 no es de inversión directa, sino que requiere de un vehículo como los fondos comunes de inversión, que tienen importantes requisitos formales y de gestión que no están al alcance de la mayoría de los desarrolladores.

Y como los Cedines dejaron de enseñanza, la posibilidad de inversión directa en inmuebles existentes por parte de gente que blanquee, aunque en este caso pagando la tasa prevista, dependerá del grado de aceptación que tenga. Reporte Inmobiliario hace hincapié en que podrían reactivarse los desarrollos de menor escala, relacionados con primeras viviendas, oficinas medias o de impacto social, al permitirse regularizar montos menores sin penalidades.

Los Premium esperan para competir con Miami

La publicación especializada que dirige el arquitecto José Rozados define como determinante para el sector el ingreso de capitales de origen legal pero no declarado ya que “podría reactivar los proyectos de inversión dirigidos al segmento premium del mercado, hoy opacado frente a la competencia de ciudades como Miami”.

Sin embargo, para una 2da. etapa del proceso de exteriorización a punto de iniciarse aparecen unos 50.000 argentinos que tienen propiedades en Uruguay, unos 10.000 en Miami, más otros 5.000 con departamentos o casas en Nueva York, París o Chile. 

También se estima en unos 70.000 argentinos los que tienen propiedades en el país y nunca las declararon. A un promedio de US$ 200.000 por propiedad en el exterior y US$ 100.000 en Argentina, un sinceramiento total por todo concepto de las propiedades llegaría a unos US$ 20.000 millones, y como la tasa de blanquear inmuebles es del 5%, la recaudación potencial en este renglón sería de unos US$ 1.000 millones.

Pero hasta alcanzar esos números ideales, la realidad muestra que la renta que ofrecen los bonos argentinos ronda el 7% anual en dólares, mientras el promedio por alquiler que dan las propiedades se ubica en torno del 3,5% anual.

La cuenta es sencilla: US$ 100 invertidos en 2011 representarían hoy US$ 104 si los destinó a inmuebles (US$ 83 dólares de capital y US$ 21 de alquileres cobrados, si efectivamente fue así) y US$ 150 si los colocó en bonos argentinos (US$100 de capital inicial más US$ 50 de intereses acumulados).

Este año nada cambió, salvo la expectativa. En mayo se cobró 0,25% mensual de alquiler, contra un avance del 4,2% mensual, según los precios del INdEC, y del 5% según el índice elaborado por la Ciudad de Buenos Aires. Lo cierto es que la inversión en títulos públicos está exenta, y la inversión inmobiliaria está, y estará, castigada.

La construcción de obra nueva permanece dormida. Según el índice Construya, la venta de materiales de la construcción creció 3,16% en mayo contra abril (un punto por debajo de la inflación) y mayo contra mayo acusa un derrumbe del 12,5% anual.

Y si bien los créditos hipotecarios se vienen promocionando hasta el hartazgo, los préstamos efectivos que van apareciendo a cuentagotas y, a partir de ahora, con un INdEC que potenciará todavía más el costo del UVI (sistema de ajuste lanzado por el BCRA), la multiplicación crediticia quedará todavía más en veremos.

En base al nivel de actividad, los constructores declararon tener 368.983 trabajadores registrados, 9,8% menos que hace un año.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la escritura promedio se firmó por un máximo de US$ 110.000 en 2011, se desbarrancó hasta US$ 54.000 en 2013 (cuando el mercado suponía que íbamos rumbo a Venezuela), luego se inició una gran remontada por el recambio presidencial, logrando otra vez US$ 100.000 por escritura en momentos del balotaje, pero otra vez hacia abajo, en la zona de los US$ 91.700 en los últimos registros ofrecidos en mayo.

Mientras en los 4 primeros meses de 2011 se firmaban 4.312 escrituras por mes, desde ahí se cayó a apenas 2.233 escrituras en 2014, 2.241 en 2015 y este año ha mejorado 14,9% hasta 2.576 escrituras mensuales. O sea, se sigue operando casi la mitad de lo que se operaba y los precios están abandonando los máximos.

El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, por su parte, informó que la escritura promedio se firmó por un máximo de US$ 60.000 en 2011, desde ahí se desbarrancó hasta US$ 24.000 en 2014, remontó fuerte con el recambio presidencial hasta US$ 46.000 en el momento del balotaje y hoy está nuevamente en baja, en la zona de los US$ 37.000.

En cuanto a cantidad de operaciones, en 2011 -antes del cepo cambiario- se firmaban en la provincia 7.552 escrituras por mes, luego se cayó a 4.271 escrituras en 2014, mejoró a 5.551 escrituras en 2015 y a 5.991 escrituras en 2016, con una mejora de apenas 7,9% en los últimos 12 meses.

Repaso del sector inmobiliario

Saber Invertir, que dirige Luis Varela, hizo un relevamiento para ver dónde está realmente parado el mercado inmobiliario en vísperas de la vigencia de la nueva ley:

"El primer semestre fue un poco lento pero se siguió adelante con las obras y la búsqueda de nuevos proyectos. La idea es que empiecen a llegar inversiones y la gente invierta más. Hay varios grupos que demostraron interés y hay tendencia a querer invertir más hacia fin de año o principios del que viene", dice Ariel Wasserman, director de BW Group.

El gerente Comercial de Ayres, Martín Fabiani, cuenta que durante la primera mitad del año "se movió de manera pareja: lotes, oficinas y condominios de vivienda". En Pilar, la empresa construye Ayres Vila, lifestyle center que avanza con Vilahaus, cinco módulos de residencias. Los primeros tres se entregarían en diciembre mientras que los otros dos, en marzo del próximo año, mes en el que también tendrá finalizado Skyglass 3, edificio de 90 oficinas con un basamento comercial de 1.500 m2.

Respecto a los sectores concretando operaciones, Wasserman sostiene que los argentinos están en "un momento de adecuación a una nueva economía. Lo que es para clase media baja está más frenado y ABC1 se mueve, pero lento. Proyectos bien ubicados y con buenas propuestas entusiasman a la gente". BW Group lanzará a fin de año un nuevo emprendimiento en Palermo Hollywood: un edificio multifunción con 14.000 m2 de oficinas, parking para 216 autos, locales comerciales y ocho salas de cine.

Wasserman explica su experiencia de venta en dos de las obras que tiene en marcha, en Vicente López (View) y Barrio Norte (The Edge), que desarrolla junto a KWZ. En la primera se entregaron departamentos durante el primer semestre, pero las ventas "estuvieron frenadas" ya que, como hay que tomar posesión, se necesita desembolsar todo el dinero. En tanto, "se movieron más" las operaciones en la otra obra, donde se puede financiar una parte en cuotas porque las unidades se finalizarán en octubre."

Dentro del nicho de productos vacacionales, Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar SA, apunta que "hay pocas transacciones por parte de compradores finales de lotes unifamiliares, pero se mueve el mercado de inversores que toman posiciones para luego construir. Sucede mucho más que antes, sobre todo respecto de quienes construyen productos multifamiliares. Hay expectativa y consultas pero esperan a que se definan los nuevos escenarios". La firma ofrece loteos de productos unifamiliares en el norte de esa ciudad costera, en los barrios Los Álamos, Isla del Golf y Tridente. En multifamiliar, tienen el loteo Náyades en el centro de Pinamar.

El director Ejecutivo de Comasa, Bruno Martino, avanza con la construcción de las residencias Vilanova Haedo, el complejo Vilanova Office y tiene en carpeta lanzar Vilanova Ramos, Manzana II. Según su experiencia, "hubo una tasa de conversión baja" durante el 1er. semestre dado que "el nivel de transacciones fue moderado", pero se mantuvo "muy elevado el nivel de consultas".

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido, puntualiza que las consultas en todos los segmentos aumentaron 40% interanual: "El mercado va recuperando la confianza. Pero la lucha contra la inflación es aún una asignatura pendiente".

Para Graciana Calcavecchia, gerente Comercial de la constructora CRIBA, "el impulso que pareció tener la actividad a finales de 2015 como consecuencia de la liberación del cepo no se vio reflejado en el primer semestre" No obstante, aclara, siguen en marcha los proyectos que ya estaban lanzados y "hay una buena perspectiva para los que se están por comenzar, aunque a un ritmo un poco más lento".

Francisco Altgelt, VP de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destaca que el cambio de Gobierno, el levantamiento del cepo y la estabilidad del dólar generaron un mayor movimiento, sobre todo en el mercado del usado: "Reaparecieron los compradores de los departamentos de hasta 150 m2 y volvió a utilizarse el boleto como instrumento de pago".

David Cipolla, director de la inmobiliaria homónima, detalla que "en lo que respecta a ventas, hubo mucho movimiento de unidades chicas compradas por inversores, de 1, 2 y 3 ambientes en Las Cañitas, Palermo, Belgrano y Núñez. También de 3 y 4 dormitorios, donde familias que venían retrasando el proceso de mudanza lo concretaron".

El presidente de GNV Group, Alejandro Ginevra, se muestra confiado: "El segmento de lujo tiene sus pequeños altibajos pero funciona. Este semestre se vendió como en los últimos años". El grupo desarrolla el megacomplejo Madero Harbour, en 8 hectáreas del dique 1 de Puerto Madero, que comprende residencias (a US$ 7.000 el m2) y 4  torres corporativas bajo la marca World Trade Center -2 ya están inauguradas y el 2do. par se entregará el mes que viene con todas sus unidades vendidas salvo 1oficina.

El proyecto incluye áreas comerciales (en funcionamiento) y un shopping en etapa de presentación de planos ante el Gobierno porteño para tenerlo listo en 30 meses. El mes próximo inician las obras para construir Harbour Tower, edificio de 50 pisos con 150 viviendas y amenities de lujo y para 2017 se sumará el inicio de un hotel de 120 habitaciones con residencias operado por una cadena internacional.

Los fondos de inversión en USA parecen estar bien predispuestos a traer capitales al país, aunque esperarán el momento oportuno que es cuando se clarifique la situación y pasen las discusiones por el aumento de las tarifas y el blanqueo.