EXPENSAS Y ALQUILERES EN LOS CONSORCIOS

La industria del juicio en lo laboral también se empieza a verificar e n el área del Derecho Civil, dada la morosidad creciente que ha generado el aumento exponencial de las expensas en los consorcios,

Hoy las expensas llegan, en los edificios menores de 7 pisos (que son el 80%de los edificios de la Ciudad), a montos en algunos casos que llegan al 50% del alquiler, o el 40% de la jubilación mínima promedio y el 30% del salario mínimo promedio.

Sin embargo, años atrás el impacto de las expensas representaba la tercer parte de lo que representan hoy. Este incremento es el problema central de los alquileres ya que

> si las expensas las paga el propietario, no le resulta rentable la inversión; y

> si lo paga el inquilino, sus ingresos no le alcanzan para pagar el alquiler.

Esta crisis del aumento de la morosidad se ha editorializado en los princip ales medios, pero en estos textos no se ha mencionado que esta morosidad tiene un tratamiento normativo, diferente a otro tipo de morosidad. Las leyes vigente en la propiedad horizontal le confieren al administrador la posibilidad de iniciar un juicio ejecutivo, con el objetivo no perjudicar el normal financiamiento de los consorcios, aunque la deuda en disputa sea de varios años anteriores al inicio de la demanda.

Su caracteristica, de rápida gestión y que -insólitamente- no requiere al administrador justificar esos gastos con comprobantes -basta con una presentación cumpliendo las formalidades, para pedir el embargo y luego el remate de la propiedad-, sólo considera la justicia su defensa a un posterior juicio ordinario.

De esta manera, un jubilado o aquellos consorcistas de bajos ingresos deben pagar el monto de la demanda, que ni siquiera precisa respaldo documental apropiado, y luego el demandado sólo puede tratar de recuperar el dinero con un juicio ordinario que generalmente dura más de 4 años. De forma indirecta, al consorcista se le limita inconstitucionalmente el Derecho de Defensa.

Esta litiogisidad en aumento es producto de no actualizar ni modificar las normas vigentes, lo mismo que ocurría con las demandas laborales. Cuando se aprobaron estas normas y legislaciones, las expensas representaban sólo el 10% del salario promedio, o el 20% de la jubilación mínima. Y no existían las nuevas obligaciones para los consorcistas tales como el costo de la limpieza de los tanques de agua, la revisión de los ascensores, la reparación de frentes, la exigencia de matafuegos nuevos, los libros, etc.

Si a esto le sumamos el costo de los encargados y administradores que los contratan, en edificios de pocos pisos representas más del 60% de las expensas.

Tampoco se tomó en cuenta, en las nuevas tasas e impuestos como el ABL e inmobiliario, el impacto asimétrico a los diferentes edificios al no considerar la altura de los edificios, beneficiando a las nuevos edificios de 20 pisos, que pagan expensas un 50% menos por m2, en detrimento de los edificios de menos de 7 pisos.

De no modificar y actualizar estas normas, en un tiempo, esta nueva e incipiente industria del juicio se incrementará, con la ansiedad que representa la posible pérdida de su propiedad, muchas veces en manos de organizaciones especializadas en este tipo de litigio, con consecuencias imprevisibles.